Town of Canmore, Alberta: Green Building Regulations

Municipal profile

Population: 13,992
Location: A town located west of Calgary, near the southeast boundary of Banff National Park in Alberta
Size: 69.43 km2
Population change (2011–2016):13.9%

Background and project description

In 2012, the Town of Canmore implemented Green Building Regulations with the goal of encouraging sustainable development within the community. All regular developments (i.e. commercial, industrial, institutional and multi-unit residential) in the town were already required to meet the Alberta Building Code (ABC). The town’s Green Building Regulations build upon this by offering various incentives for developments that achieve or exceed the town’s green building target. For detached dwellings, duplexes and townhomes, this target is based on the well-known EnerGuide energy efficiency rating system. Where EnerGuide is not applicable—such as in commercial, industrial, institutional and large residential buildings—the town rewards applicants that exceed the Alberta Building Code and provides additional higher targets based on the most recent version of the National Energy Code for Buildings (NECB), which sets a national standard for energy efficiency in buildings that can be voluntarily adopted by provincial or territorial and regional governments. The Green Building Regulations require that new construction is 10 percent better than the EnerGuide reference house and the applicants must engage a Certified Energy Advisor or Qualified Professional who works with the developer throughout the project to recommend energy saving options. The Certified Energy Advisor or Qualified Professional also provides an EnerGuide energy performance evaluation once construction is complete. Alternatively, applicants can pursue third-party certification that satisfies the Green Building Regulation requirements, such as Built Green or the Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) standard.

To incentivize developers to meet these targets, the town requires the developer to deposit a performance security based on a specified dollar amount per $1,000 of construction value. If the minimum energy target has been achieved, the performance security is refunded and the applicant may be eligible for an incentive payment based on the degree to which the target was exceeded. If the target is not met, a percentage of the performance security is kept by the town based on the degree to which the target was not met. For commercial, industrial, institutional and large residential buildings that achieve a 50 percent reduction in energy consumption compared to the reference building, an additional incentive is provided: the development is considered for a development variance permit which allows the development to vary from normal development requirements required by bylaw (e.g. density, setbacks, lot coverage, parking).[1]

Challenges

Developers may sometimes initially see green regulations as a constraint, as they are an unknown factor and require additional effort to understand. As such, unexpected delays and costs could arise due to lack of awareness or understanding. Through direct discussions with builders, municipal staff found that generally, once builders had undergone the process and gained the knowledge and experience, the process was easier for subsequent projects.[2]

Success factors and positive outcomes

The municipality’s requirement that developers engage an energy professional or advisor throughout the construction process has helped remove uncertainty for the developer.

Overall, the program has resulted in better-performing new buildings and has established development processes that are measurable and equitable for all builders. Buildings in Canmore are exceeding building code minimums and Canmore strives to continue to be a leader in green buildings.[3]

Looking ahead

The Town of Canmore has approved a new climate action plan that aims to improve building performance for both new and existing buildings, while balancing industry expectations and costs.[4] One of the goals of the new action plan is to encourage affordable housing projects that are built to achieve nearly net-zero emissions or similar high energy performance building standards.[5]

For municipalities looking to establish a similar green building regulation it can help to educate developers by providing general guidelines as well as information on building energy efficiency. Municipalities can also direct developers toward external resources on the technologies and processes that will be required before initiating construction. An approved list of energy professionals published by the municipality can also help to remove uncertainty in this process.

A good practice is to publish and promote instances where developers have achieved high energy performance. These achievements can be recognized through available media channels and can serve as examples of the range of energy-efficiency measures available to other developers. Use of the EnerGuide rating system to measure energy performance also simplifies the process by allowing easy comparison among buildings. It is a well-known and commonly used rating system that can compare the performance of green building standards currently in use in the industry.

Program contact

Name: Alaric Fish
Email: a.fish@canmore.ca
Website: https://canmore.ca/municipal-services/residents-development-planning/building-development/green-building-regulations

[1] Town of Canmore, Revised Land Use Bylaw 2018–22; Schedule A. Retrieved from: https://canmore.ca/municipal-services/residents-development-planning/planning-reference/land-use-bylaw

[2] A. Fish, personal communication, August 26, 2019.

[3] Ibid.

[4] Ibid.

[5] Town of Canmore Climate Action Plan (2018). Retrieved from: https://canmore.ca/residents/stewardship-of-the-environment/climate-change-adaptation-plan/climate-action-plan

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Ville de Canmore (Alberta) : Règlement sur les bâtiments écologiques

Profil de la municipalité

Population : 13 992 habitants

Lieu : Une ville située à l’ouest de Calgary, près de la limite sud-est du Parc national de Banff, en Alberta

Superficie : 69,43 km2

Variation du nombre d’habitants (2011 à 2016) : 13,9 %

Contexte etdescription du projet

En 2012, la ville de Canmore a mis en vigueur un Règlement sur les bâtiments écologique sdestiné à encourager le développement durable au sein de la collectivité. Toutes les constructions usuelles (c.-à-d. les immeubles à usage commercial, à usage industriel ou à usage institutionnel et les immeubles à logements multiples) de la ville étaient déjà soumises au Code du bâtiment de l’Alberta (CBA). Le Règlement sur les bâtiments écologiques de la ville va plus loin en offrant diverses incitations à la construction d’immeubles qui atteignent ou surpassent l’objectif de la ville en matière d’immeubles verts. Dans le cas des maisons individuelles, des duplex et des maisons en rangée, l’objectif est fondé sur le système d’évaluation de l’efficacité énergétique bien connu EnerGuide. Dans le cas des immeubles auxquels EnerGuide ne s’applique pas – comme les immeubles commerciaux, industriels ou institutionnels et les immeubles résidentiels de grande taille – la ville récompense les demandeurs qui dépassent les exigences du Code du bâtiment de l’Alberta et propose des objectifs plus ambitieux, fondés sur les dispositions de la dernière version du Code national de l’énergie pour les bâtiments (NECB), qui définit une norme nationale d’efficacité énergétique que les gouvernements provinciaux, territoriaux et régionaux sont libres d’adopter. Le Règlement sur les bâtiments écologiques exige que toute nouvelle construction présente un taux d’efficacité énergétique supérieur de 10 % au taux du logement de référence d’EnerGuide, et les demandeurs doivent embaucher un conseiller en énergie agréé ou un professionnel compétent qui recommandera au promoteur des solutions en matière d’économie d’énergie pendant la durée de réalisation du projet. Le conseiller en énergie agréé ou le professionnel compétent réalisera en outre une évaluation de l’efficacité énergétique conforme aux directives d’EnerGuide après l’achèvement de la construction. Les demandeurs ont aussi la possibilité d’obtenir une certification qui respecte les exigences du Règlement sur les bâtiments écologiques, comme la certification Built Green ou la norme Leadership in Energy and Environmental Design (LEED).

Pour inciter les promoteurs à atteindre ces objectifs, la ville exige que tout promoteur dépose une garantie d’exécution correspondant à un montant déterminé par tranche de 1 000 $ de la valeur de l’immeuble en projet. Si l’objectif d’efficacité énergétique minimale est atteint, la garantie d’exécution est remboursée, et le demandeur peut avoir droit à une prime d’encouragement en fonction de l’écart par rapport à l’objectif. Si l’objectif n’est pas atteint, la ville conserve un pourcentage de la garantie d’exécution calculé en fonction de l’écart par rapport à l’objectif. Dans le cas des immeubles commerciaux, industriels et institutionnels ainsi que des immeubles d’habitation de grande taille qui présentent une réduction de 50 % de la consommation d’énergie par rapport au bâtiment de référence, la ville accorde une incitation supplémentaire : l’immeuble peut bénéficier d’un permis de construction dérogatoire qui permet une dérogation aux dispositions réglementaires (p. ex.en ce qui concerne la densité, les marges, le pourcentage de surface construitet le stationnement[1]).

Difficultés

Les promoteurs peuvent parfois considérer la réglementation écologique comme une contrainte, car celle-ci représente un facteur inconnu dont la compréhension exige un effort supplémentaire. Une connaissance insuffisante ou une mauvaise compréhension peut entraîner des retards et des coûts imprévus. À la suite de discussions directes avec les promoteurs, le personnel de la municipalité a constaté que, de façon générale, après avoir entamé le processus, les promoteurs apprenaient à le connaître et à acquérir de l’expérience dans sa mise en œuvre, ce qui facilitait les projets ultérieurs[2].

Facteurs deréussite et résultats favorables

L’exigence de lamunicipalité quant à l’embauche, par le promoteur, d’un professionnel ou d’unconseiller en matière d’énergie pour la durée du chantier a contribué à dissiper les incertitudes chez les promoteurs.

Dans l’ensemble, le programme a permis de construire des immeubles offrant un meilleur rendement et de mettre au point des méthodes de construction aux paramètres mesurables qui sont équitables pour tous les promoteurs. À Canmore, les immeubles présentent des caractéristiques supérieures aux exigences minimales des codes, et la ville s’efforce de rester un chef de file en matière de bâtiments écologiques[3].

Perspectives

La ville de Canmore a adopté un nouveau plan d’action climatique qui vise à améliorer le rendement des immeubles, qu’ilssoient nouveaux ou existants, tout en tenant compte des attentes de l’industrie et des coûts[4]. Le nouveau plan vise notamment à encourager la construction d’immeubles d’habitation quasi-carboneutres ou presque conformes aux normes d’efficacité énergétique élevée des bâtiments[5].

Il peut être bon que les municipalités désireuses d’adopter un règlement analogue concernant la construction debâtiments écologiques fournissent aux promoteurs des directives générales et del’information sur l’efficacité énergétique. Les municipalités peuvent également orienter les promoteurs vers des ressources externes en ce qui concerne les technologies et les processus qui seront requis avant le début de la construction. La publication, par la municipalité, d’une liste de professionnels agréés en matière d’énergie peut également être utile pour dissiper d’éventuelles incertitudes relatives à ce processus.

Il est bon de faire connaître par des publications et de citer en exemple les cas de promoteurs qui ont atteint unniveau élevé d’efficacité énergétique. On peut faire connaître ces réalisations au moyen des médias et les utiliser comme exemples pour présenter l’éventail de mesures d’efficacité énergétique auxquelles peuvent faire appel d’autres promoteurs. L’emploi du système d’évaluation EnerGuide pour mesurer le rendement énergétique simplifie également le processus en permettant une comparaison facile entre les immeubles. Il s’agit d’un système d’évaluation bien connu et couramment utilisé qui peut comparer le rendement des normes relatives aux bâtiments énergétiques employées actuellement dans l’industrie.

Personne-ressource du programme

Nom : Alaric Fish

Courriel :a.fish@canmore.ca

Site Web : https://canmore.ca/municipal-services/residents-development-planning/building-development/green-building-regulations

[1] Ville de Canmore, Revised LandUse Bylaw 2018–22; Annexe A. Tiré de : https://canmore.ca/municipal-services/residents-development-planning/planning-reference/land-use-bylaw

[2] A.Fish, communication personnelle, 26 août 2019.